早くFIREしたい、不動産投資で不労所得を得て一発逆転したい、などなど
これから不動産投資を考えている方が増えている一方、まず何をしたらいいのか？と質問されることがあります。
初心者の方が真っ先に取り組むべきことを解説します。
- これから不動産投資をしようと考えている方
- 漠然と不動産投資に興味をもっている方
- 不動産投資にむけてまず何をしたらいいのか知りたい方
まずは結論
不動産投資は現金がすべて！まずは500万円貯めよう！
不動産投資は現金がすべて
いい物件はその日のうちになくなる
不動産融資がじゃぶじゃぶ出ていた2010年代は終わり、2020年代は融資が厳しい情勢が続いています。
一方で、2010年代の夢の時代に資産を築いた小金持ちが大量におり、手元のキャッシュを投入する先を日々探しています。
東京近郊でいわゆるいい物件は、水面下でなくなるか、ポータルサイトに掲載したとしてもその日のうちに買付が多数入り、なくなります。
買付が多数入った場合、全額現金マンが第一優先で、融資特約なしが第二優先、融資特約ありが第三優先となります。
いい物件がでてきたときに即日買付を入れることができる程度の現金はマストといえる時代となっています。
頭金2-3割が求められている
この融資が厳しい2020年代では、だいたい頭金として2-3割のキャッシュが求められてきています。
そうすると2,000万円程度の小ぶりの物件に買付を入れる場合、だいたい500万円程度の現金が必要となってきます。
この規模のアパートは、大規模大家からしてみるとあまり魅力的ではないですが、現金が余っている場合は全額現金で買付を入れる場合があります。
そういった競合に勝つために、ぱっと500万円程度は用意しておく必要があるのです。
収入を増やす
本業での収入を増やす
では実際にどうやって現金を貯めていくのか。
このブログをお読みの方のほとんどは会社員だと思いますが、最も注力することは、本業で収入を増やすことです。
これが一番手っ取り早いです。
会社によって給与形態は変わりますが、毎年高い評価を得て昇進していけば、どんな会社であっても昇給するでしょう。
逆に、高い評価を得ても昇給しないような会社はさっさと辞めて転職しましょう。
参考までに、私は不動産投資をやると決めてから数年間は本業に全力で取組みました。
その結果、最高評価を連続して獲得し、たった数年間で額面２倍以上の給料を得るに至っています。
詳細は触れませんが、30代前半にして1,000万円は超えていますし、その後も昇給を重ねています。
本業以外で稼ぐ
本業以外で稼ぐのも有力な手です。
私は細かなことは苦手なので、いわゆる転売などのせどりなどはできません。おそらく在庫がたまって終わるでしょう。
一方で自己スキルを活かしたビジネス支援などは得意としています。
私が勤めている会社は、基本的には副業禁止なのですが、本業と競合しない領域（関係ない領域）であれば本業に影響のない範囲で活動することは認められています。
そのため、プライベートで取得した中小企業診断士の資格を活かして、時間があるときは中小企業の経営診断等をしています。
例えば、厳密に定めてはいないですが、1契約ごとに30万円の報酬をもらった場合、土日活動換算で年間500万円ほどの収入を得ることができます。
伝えたいことは、皆さんご自身の得意な領域があるので、その分野で資格をとったり勉強をしたりしてお金を稼ぐことができるレベルまで自分磨きをしてください、ということです。
支出を減らす
家計簿をつけてみる
ご自身の1か月の固定費と変動費はいくらぐらいですか？
お金がたまらない人にこの質問をすると、たいていの方がわからない、という回答をします。
まずは数か月間家計簿をつけてみて、自分の固定費と変動費がどの程度なのか把握するところから開始してください。
一番重要なのは固定費を減らすこと
よくランチ代を節約したり変動費を減らすことに力を入れている方がいますが、一番大きく影響するのは固定費を減らすことです。
そして、固定費は一度高くなるとなかなか落とせません。なぜなら生活レベルに直結しているパターンが多いためです。
自分の生活レベルをなるべく高くしすぎないことを意識してください。
主な固定費リストです。
- 家賃：比較的安い賃貸に住む、か、安い自宅を見つける。くれぐれも管理費修繕積立金が高い高層マンションには住まない。家賃の高い首都圏で20代未婚の方は自宅に住み続けるのも有効。
- 自動車：持たない。レンタカーで済ます。子どもがいて仕方ない場合も軽自動車や中古車で済ます
- 携帯：MVMOなどを利用する。目安は月1,000円台
- 生命保険：20代、30代など若い方は不要。40代など家族が多い場合は最低限の掛け捨て保険を利用
- 光熱費：最近は電気代の変動が大きいため、旧来の従量電灯契約の方が安くなる可能性あり
- ガス：戸建ての場合は安いガス会社に切り替えも検討。集合住宅は難しい
- インターネット：自宅ではwi-fi接続するため、無制限がベター。目安は月5,000-6,000円程度
- 固定電話：不要、子どもがいて学校などに記載する必要がある場合は光電話で十分、500円程度
可能な限り変動費も抑える
次に、日々の変動費です。
変動費はなかなか定期的に抑えることができませんが、意識して抑えることはできます。
私は会社員なのでランチは必ず必要になってきますが、飲食系の株主優待を利用することによってほぼランチ代がかかっていません。
また、コロナ渦によって会社の飲み会が激減したため、一番大きな変動費ともいえる飲み会代も削減できています。
そのほかに、大きな変動費は旅行代です。
そもそも旅行に行かないという選択肢も有力ですが、我が家や不動産投資に対する便益を妻に感じてもらい理解を得るために、必ず数か月に1回は旅行に連れて行っています。
ただ、旅行も会社の福利厚生を活用して、宿泊費をかなり抑えています。
一方、自己成長に必要な勉強代や書籍代などの費用はあまり抑えずに投資しています。
このように抑えるところは抑える、使うところは使う、といった意識だとそれほど大変な思いをせずに取組むことができます。
主な変動費のリストです。
- ランチ代：会社員なので必ず発生しますが、株主優待を活用しほぼゼロ円
- 飲み会代：コロナ渦の影響で回数が激減、タクシー代も含めてかなり助かっている
- 旅行代：妻の理解を得るためには必須、だが、会社の福利厚生など有効活用して費用を抑える
- 家庭食事代：安いスーパーなどを利用するが無理はしない、また、高い食材/食品は身体にいいのでケチらない
- 教育費：子どもの教育費は固定費に近いが、無駄なことには使わないように心がける
- 自己成長：資格勉強など書籍などお金はかける、ただ、予備校に通うことはせず独学で合格するなど、投資先は気を付ける
ふるさと納税を有効活用する
変動費を抑えるためにふるさと納税を有効活用しています。
わたしはだいたい30万円～40万円ほどはふるさと納税できるので、食費や生活費を抑えています。
とにかく納税枠が大きいので、生活で必須なものでボリュームが大きいものを中心に活用することで、変動費を抑えることが可能です。
おすすめのふるさと納税リストです。（こどもがいる家族向け）
- お米：生活に必須、ここ数年お米を買ったことない、1万円で20kgが目安
- お肉：生活に必須、ここ数年お肉を買ったことがない、豚肉鶏肉がおすすめ、1万円で4kgが目安
- たまねぎ：生活に必須、我が家は重宝、1万円で20kgが目安
- トマト：生活に必須、我が家は重宝、1万円で2kgが目安
- おむつ：小さい子どもが昼と必須、我が家は重宝、2万円で4パックが目安
- コーヒー：我が家はコーヒーの支出が多く、納税枠が余ったら活用、2万円で4.5kgが目安
- みかん：妻と子どもが好き、我が家は重宝、1万円で10kgが目安
- ティッシュ/トイレットペーパー：生活に必須、1万円で72ロールなど
まとめ
まずはご自身の収入と支出を正確に把握することから始めてください。
そのうえで、固定費を上げない努力、変動費を下げない努力をしてください。
額面給料で最低3割、できれば5割以上を貯蓄に回せると現金を貯めるスピードが速くなります。
イメージとして、「額面50万円の場合」
額面：50万円
控除：12万円
固定費：10万円
変動費：3万円
貯蓄：25万円（額面の5割）★約2年で現金用意可能
不動産投資は現金がすべて！まずは500万円貯めよう！
