物件の絞り込みができたらいよいよ現地確認にいきます。
良いと思った物件はできるだけ早く現地確認しに行く必要がありスピード勝負です。
物件検索→絞り込み→現地確認、までを呼吸をするようにできればあたなは不動産投資に向いているでしょう。
一方、会社員は時間が限られているため、いかに効率的に現地確認できるかが勝負です。
ここでは、初心者の方向けに現地確認の方法について解説します。
- これから不動産投資をしようと考えている方
- 物件の現地確認の方法がわからない方
- 忙しくてなるべく効率的に現地確認を行いたい方
事前準備
物件所在地の事前の下調べ
現地確認をする前に物件所在地に関する情報を収集しておきます。
具体的には賃貸需要やハザード情報などに関して調べておきます。
自分の努力ではどうしようもできないことがあればそもそも現地確認をしないで時間を節約したほうがよいです。
下記記事を参考にしてください。
持参する持ち物リスト
手ぶらで行くと確認しなければならないことが確かめきれない可能性があります。
参考までに私が持参する持ち物をご紹介します。
プロではないので専門的な確認はしませんが、致命的な欠陥を見落とさないように気を付けます。
- 物件関連資料（取り寄せた資料）
- メジャー⇒道路幅員、天井の高さなど計測。
- カメラ（スマホ代用化）⇒写真で隅々まで撮影します。
- 水平器⇒傾きを計測します。物件が傾いていたら致命的です。
- 懐中電灯（スマホ代用化）⇒屋根裏などの雨漏りなど確認します。
- クラックスケール⇒建物のひびの大きさを計測します。（あれば可です）
- 筆記用具⇒その場でチェックした内容を書きます。
- 認印⇒その場で買付を出す場合に使います。
- 買付証明書⇒価格以外を埋めたものを持参してその場で買付を出す場合に使います。
物件につくまでに確認すること
最寄り駅から物件に到達するまでの確認事項
車社会の地域でない場合、できれば最寄りの駅から物件へ歩いていきます。
実際に歩いたときに感じたことを入居検討者も感じるはずです。
インターネットの事前調査ではわからないようなことを中心に大まかには下記のようなことを確認します。
- 駅前の栄え具合（大手コンビニ、マクドナルドなどのチェーン店、スーパー等）
- 駅から物件までの実際の徒歩にかかる所要時間
- アップダウンなどの高低差
- 駅から物件までの道幅、街灯、安全そうかどうか
物件周辺の確認事項
物件周辺の情報も確認します。
特に①の物件周辺の空室率は重要です。
以前、表面利回りが20％を超えるアパートがあり買う気満々で現地確認しに行きましたが、周辺の空室率が50％を超えていて購入を見送りました。
流行りのノールック買付をして1棟目で購入したら退場になるパターンです。
- 物件周辺アパートの空室率（カーテンの有無、ポスト等で確認）
- 物件周辺のスーパーマーケット等生活に必要なお店の有無/所要時間
- 最寄りの駐車場の有無、空き状況、月額費
物件に関して確認すること
建物周辺に関する確認事項
物件に到着したらまずは建物周辺に関して一通り確認していきます。
- 前面道路の幅員（特に4ｍぎりぎりの時はしっかり測ります）
- 前面道路は何か（公道か私道か、私道の場合持ち分はあるか）
- 間口（特に2ｍぎりぎりの時はしっかり測ります）
- 隣地との境界（境界の有無、越境物の有無）
- 敷地内の残置物の状況、ゴミ屋敷の有無
- 共用電気、共用水道の有無
- プロパンガスの有無
建物外部に関する確認事項
次に建物外部を確認していきます。
- 基礎のヒビの有無
- 外壁のクラックの有無（ヒビわれ）
- 外壁のチョーキングの有無（指で触ると白くなると劣化している）
- 外壁のシーリングの状態（外壁と外壁のつなぎ目の劣化具合）
- 屋根、雨どいの状態（塗装が剥げていたり、ひび割れていないか）
- 基礎部分などにシロアリの形跡はないか
室内に関する確認事項
その後、仲介業者の担当者がきたら空室のカギをあけてもらい建物内部を確認します。
- 間取りが図面通りか
- 気になる臭いなどないか
- 水回りから水をだして水漏れが発生していないか
- お風呂は3点ユニットか分離式か
- 室内のフロアや壁紙の修繕が必要か
- 窓は開閉可能か（傾きがあったりすると開けにくい場合あり）
- 室内に傾きはないか（水平器利用）
- タンス、棚、キッチン扉など開け閉め可能なものは問題ないか
- 天井にシミはないか（雨漏りの有無）
- タンスから天井を除いて雨漏りの形跡はないか
- ベランダの傷み具合はどうか
- 空調機は利用可能か（年式はどうか）
- ガス給湯器は利用可能か（年式はどうか）
担当者への確認事項
一通り室内室外を確認し終わって、購入意向がある場合は担当者と会話しながら状況を探ります。
事前に計算してきた買付価格を年頭に置きながら、担当者との会話を重ねて着地点が見いだせそうであればその場で買付申込書を提出していきます。
事前に想定した価格よりも高いようであれば一度帰宅し、当日中に買付をいれるか断りをいれるか、担当者へ伝えておきます。
- 売主に関する情報（業者か、不動産投資家か、素人か）
- 現在の買付状況（すでに買付が入っているか、指値が入っているか、他の融資状況等）
- 売主の温度感（いくらぐらいまでなら担当者が売主に持っていけそうか）
まとめ
私の現地確認の方法について解説しました。
何回も現地確認していると自分なりの成功パターンが見えてきますが、まだ何もわからない場合は同じように取り組んでもらえれば一発退場となるような物件を掴まされることはないでしょう。
現地確認はババを引かないことが重要！
