初心者向け！管理会社は必要？管理会社の選び方入門

はじめて賃貸用物件を購入した際に必ず悩むのが管理会社を入れるかどうか、かと思います。

私は自宅周辺のドミナント戦略をとっており、最初のアパートは自宅から10分程度の場所でアクセスもしやすかったため、自主管理するかどうか悩みました。

ただ、私は会社員であり平日日中は電話に出ることができませんし、トラブルが発生したとしても物件に飛んでいけるわけではありません。

また、本業が非常に多忙な会社で平日残業は当たり前、土日も撮影等が入り終日仕事のパターンもあり、それなりのストレスがある仕事だと思います。

そんな本業が多忙な中、物件でトラブルが発生して別のストレスがかかるくらいなのであれば、管理会社をいれてプロに管理を任せてしまった方が良いという結論に至りました。

一方、ご自身の本業がわりと余裕がある、最初の物件が戸建てで一部屋のみである、などであれば勉強も兼ねて自主管理するのも選択肢の一つだと思います。

不動産賃貸に関する仲介者は３つに分類できます。

この中で、①や③は駅前に店舗を出しているお店をイメージしてもらえば大丈夫です。

一方で②の管理専門会社は通常の生活導線で出会うことはないのでイメージしにくいです。

こういった管理専門会社は管理に特化しており、客付けの際は駅前等の客付け会社に依頼をして客付けをすることになります。

客付け時に独自のネットワークを築いていることが多く、地場の客付け会社に任せるよりも結果的に広範なエリアから客付けできることもあります。

しかし、会社名に馴染みがなかったり、そもそも情報が限られていたりして、その会社がまっとうな会社なのか怪しい会社なのか、正直見分けるのは困難だと思います。

良い管理専門会社を知る有力なきっかけは大家の先輩から紹介してもらうことでしょう。

この中で一番大切なのは客付力です。どんな物件でも一瞬で埋めてくれる管理会社であればぜひお願いしたいところです。

とはいえ、付き合いもない管理会社の客付力がわかる機会はなかなかないです。

なので、Suumoやhomesなど一般の入居希望者が調べるポータルサイトで、購入した物件と類似する条件で検索し、どの管理会社の管理物件がでてくるか調べてください。

地域の物件を数多く管理している会社が地場で有力な会社といえるでしょう。

また、物件最寄り駅の出口を出て真っ先に飛び込んでくる管理会社も有力です。なぜなら入居希望者も同じように最初に目に入った仲介会社のドアをたたく可能性が高いからです。

最初はわからないので地場の有力な客付け会社に管理をお願いするというのも有力な選択肢です。

一概に客付力といっても管理会社の中でも優先度があります。

では、客付＋管理を兼ねているパターン３のような管理会社の目線にたって考えてみたときに、下記のような優先度があります。

最優先の理由は言わずもがな、地場の管理会社は付き合いの長い地主等を大切にします。なぜなら多くの部屋を管理しているうえに、地主所有物件の売却の際に売買仲介も任してもらいたいためです。

2番手の理由もわかりやすく、自社管理物件を埋めた場合は儲かるし、自社管理の空室率を下げるためでもあります。

儲かる理由としては、一例として、仲介手数料1か月＋広告手数料1か月＋入居後管理料をとれるためです。

3番手の理由としては、自社の空室率には関係ないけど儲かるためです。

この場合、一例として、仲介手数料0.5か月＋広告手数料2か月となります。※広告手数料等が多い部屋を優先するということです。

4番手の理由も簡単で、3番手に比べて広告手数料が少ない分優先するインセンティブが働かないということです。

5番手はわざわざライバルへアシストはしないということです。広告手数料が多いなど金銭的なインセンティブがない限り、ライバルの管理物件を埋める必要はないということです。

優先度が下がるほど、いわゆるアテ物件にされてしまい、せっかく入居希望者がインターネット検索で調べてきたとしても同じようなスペックで少しだけ条件が良い優先度の高い決め物件に持っていかれてしまいます。

地場の有力な管理会社に依頼すれば少なくとも2番手にはなれます。一方でその会社が有力でなかった場合一気に5番手に落ちてしまうというリスクもあります。

客付は最初の1回のみですが、入居後の管理は継続的に続きます。

結果的に、客付のときよりも入居期間中の管理のやり取りの方が多くなります。

管理なんてどこに任せても同じだろう、と思っていましたが、実際に何社かと付き合う中でそれなりの差があります。

例えば、月次家賃表をシステムで管理している会社もあれば、月次家賃表を手入力した結果ありミスがたびたび発生する会社もある。

例えば、一度言えば問題なくその要望通り進めてくれる会社もあれば、いったことを忘れたり対応に時間がかかったりする会社もある。

上げればきりがないですが、何社か付き合っていると差が歴然とわかります。

結局は担当者の力量によるところも大きいですが、システムなどは組織として導入しているかしていないか差がありますので、長い目でみると管理力が高いところ付き合いたいです。

なぜなら、上記の手入力で管理している会社は家賃未回収の場合しれっと入金額が少なくなり、どういう状況か問い合わせて未回収が2か月続いていることを教えてもらえる、という状況であり、それなりの手間が発生します。

この管理会社は売主からそのまま引き継いだ地場の伝統的な管理会社なのですが、同族がその地域の首長を勤めているため、変えた後のリスクがあるため変えていません。

しかし、毎月間違いチェックをする時間がかかるため、もし地場の伝統的な管理会社でなければ変えています。

何社かと付き合いのある会社の中で一番レスポンスが良かったのが管理専門に行っている会社でした。

担当者の力量によるところも大きいかと思いますが、購入した物件の空室の入居付けを相談する際に、水回りは現状を利用して修繕コストを抑える提案をしてくれたり、和室から洋室へのリフォームも築古物件に入居するような人にはそれほど効果がないから不要、というような提案をくれたりしました。

こういった退去時の修繕費用をおさえる提案をしてくれるのは、まだ経験の少ないサラリーマン大家にとってはとても助かります。

自分だったら住まないだろうというような設備でもこれで十分客付けできると言ってもらい、実際に客付を決めてもらえるのです。

そういった日々のレスポンスの良さや退去時の修繕費をおさえる提案など、コミュニケーションを続ける中で信頼をおけるようになり、新たに購入する物件はこの管理専門会社に任せるようになっています。

その結果、ある程度の部屋数になり管理費も特別価格で対応いただいています。

管理会社に任せるか、それとも、自主管理するか、ご自身の本業の状況次第で判断されるとよいかと思います。

入居者からのクレームにすぐ飛んでいける柔軟さがなければ管理会社を入れることをお勧めします。

また、管理会社もどこに任せるか悩んだ際は、まずは地場の有力な客付＋管理一体型の管理会社がわかりやすいでしょう。

そのうち、管理専門に行っている会社と出会い、そこの管理がよければ管理専門会社によせていくこともありかと思います。