しばらく空前の不動産投資ブームが続いていましたが、かぼちゃの馬車の事件以降、金融機関の融資姿勢は急激に冷え込んでいます。
一昔前はフルローン、オーバーローン、という言葉が躍っていましたが、2023年時点ではめっきり聞かなくなりました。
一方で、不動産価格は高止まりが続いており、融資がひけなくなったことも重なり、ここ数年はボロ戸建てブームが一世を風靡しています。
そこで、この記事では私が選択している不動産投資の勝ちスタイルをご紹介します。
- これから不動産投資をしようと考えている方
- 会社員の強みを活かした投資スタイルを探している方
- 昨今の情勢にあった投資スタイルを勉強したい方
まずは結論
- 築古木造アパートで利回り10％以上
- ホームランは目指さない、確実なヒット
- 自宅から30分以内（できれば自転車圏内）
- 適切な頭金を入れて安全に融資の力を活用
- 融資は長く引かない、早めに元金返済を進める
- 小規模物件を複数持ちリスク分散（一発ドカンのリスクを避ける）
- なるべく手間がかからない物件を、時間当たりの収益を意識
まずは結論から
この投資スタイルを選択した理由を説明していきます。
自分の強み/弱みを知る
あなたの強みはなに？
さて、あなたの強みはなんですか？
これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ一度考えてみてください。
- 一部上場企業に勤めている
- 収入が1,000万円以上ある
- 金融資産が1億円以上ある
- DIYが得意
- 地主の家系でそのうちたくさんの土地を相続する etc
自分の情報を整理して私がとった行動
私自身も会社員ですが、会社員という属性は不動産投資と相性が悪くはないです。
なぜなら、毎月一定の給料があることは金融機関にとっては確実にプラス評価になるからです。
私も不動産投資を考え始めた際に自分の強みと弱みを整理して次のような行動をとりました。
非上場企業→ビジネス留学→一部上場企業へ転職
年収400万円→数年かけて1,000万円超へ
金融資産数百万円→数千万円（預金と有価証券）
不動産業界素人→不動産関連資格取得（宅建士、マンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士）
世の中の情勢を知る
未経験者に対する融資情勢は厳しい
私が不動産投資を始めた2019年は、前年に発生したかぼちゃの馬車事件の余波がまだ不動産価格に反映されておらず、不動産価格もピークに近い状態でした。
一方で、融資は急激に冷え込み、融資の蛇口がゆるかった2010年代に開始して実績のある投資家はまだしも、これから新しく不動産投資を始める会社員には厳しい時代に突入しています。
高利回りで条件の良い物件は少ない
東京を中心とした首都圏エリアにおいては、一昔前の本に載っているような高利回りな物件はほとんどありません。
インターネットに掲載される中古アパートだとだいたいが7-8％程度が多く、都心部だと4％程度でも平気で売り出されています。
そのため、10％程度であれば十分に高利回りといえ、たまにそういった物件だとすると、再建築不可だったりシェアハウスだったり、なにかしら問題を抱えているケースがほとんどです。
また、仮に高利回り物件がでてきたとしても市場に出てくる前に、インターネットなどに掲載される前に買われてしまっています。
さらに、仮に高利回りでネガティブ要素がない物件がインターネットにでたとすると、ほとんど瞬間蒸発してしまいます。
3,000万円程度の手の出しやすい価格帯だと現金買付にさらわれてしまうでしょう。
ボロ戸建てもブームがやってきて価格が高騰している
ボロ戸建てを安く仕入れ自らDIYをして安く修繕し、一般的な価格帯で貸し出すことで高利回りを実現する、という方法がブームとなっています。
しかし、この手法もインターネットにより広く一般的に知れ渡り、また、DIYのやり方もより身近に情報を手に入れることができた結果、そもそもボロ戸建てを安く仕入れることが難しくなってきています。
私の住んでいる埼玉南部のエリアでも、数年前は200-300万円程度で売り出されていた物件が500-800万円程度に価格が高騰している印象を持っております。
そのため、最近では300万円程度で売りに出される物件は雨漏りしていたり壁が崩れていたり問題物件が多いか、そもそも市街化調整地域や非線引き地域などの土地の価値がないエリアだったり、私の投資対象からは外れているケースが多いです。
取りうる選択肢
では、自分の強み/弱みや市場環境を考慮したうえで、私が検討した選択肢をご紹介します。
比較的安めの築古戸建て
まずは低リスクで始められる築古戸建てが選択肢の候補に挙がります。
会社員で時間がなかったため、DIYをそこまでしなくてよいことや修繕費もそこまでかからないことが条件です。
価格帯の候補としては、300万円前後です。
なぜなら、1か月家賃を4万円～6万円と見積もった場合、表面利回り20％程度を期待できます。
突発的な修繕が発生したとしても10年以内には元がとれます。
駐車場がなければ駅から徒歩圏内、駐車場があれば駅から離れていても候補となりますが、売却時のことを考えると市街化区域であることは条件となります。
これらの条件を満たす物件は500万円前後で売りに出されるケースが多く、売主の状況次第で価格交渉の余地を探ります。
また、築年数はかなり古いことが多いため融資はでないとするとある程度現金を持っている人だけがライバルになります。
なので、現金を持っていない本当のボロ戸建て狙いはライバルになりません。
さらにすでに一棟を狙っている人は規模が小さく戸建ては狙わないため同じくライバルになりません。
そうすると、これから不動産投資を始めようと思っている、か、初めて間もない方である程度現金を持っている人のみがライバルになるということです。
他の人より少し高値でもよければ比較的容易に購入することができるでしょう。
これらの条件が整う物件は多くないですが、私も試しに1物件購入しました。（条件は別途説明します）
比較的安めの区分
同じく低リスクで始められる築古区分が選択肢の候補に挙がります。
価格帯は200万円～300万円前後です。
価格帯的に1Rでも仕方ないですが、できれば1LDKや2DKなどの物件を見つけられると賃貸募集がしやすいです。
場所はできれば駅近で徒歩圏内であれば比較的客付けもしやすいです。
こういった物件は1か月家賃5-6万円程度は期待したいです。なぜなら管理費修繕積立金が収益を圧迫するからです。
エレベータがついていると修繕積立金が跳ね上がるため、エレベータがない低層階の2階や3階が狙い目です。
これらの条件が整う物件がみつかれば購入してもよいでしょう。
これらの条件が整う物件は多くないですが、私も試しに1物件購入しました。（条件は別途説明します）
東京近郊のRC/鉄骨造
不動産投資に投下できる手元資金が2000万円程度あれば東京近郊のRCや鉄骨造も選択肢の候補となってきます。
価格帯は3,000万円～6,000万円程度で、利回りは10％前後、築年数は必然的に30年程度になります。
融資が関係してきますが、鉄骨造の法定耐用年数は34年ですが、50年程度みてくれる金融機関もあるからです。
仮に築30年だとすると20年で融資がひけます。
また、頭金は2割程度は求められることが多く、諸費用も含めると3割程度は欲しいです。
仮に5,000万円の物件だと、融資4,000万円＋現金1,500万円程度が必要となってきます。
こういった条件が整い、ある程度大規模修繕もしている物件があれば投資対象になります。
東京近郊の築古木造アパート
会社員の方にとっては有力な選択肢となりうるのが築古木造アパートです。
私も自分の強みを整理した結果、現在は築古木造アパートを選択しています。
築古木造アパートを選択した理由
利回りが高い
築古木造アパートを選択する大きな理由として利回りが高いことがあげられます。
築30年程度の木造であれば1年に数棟は利回り10％を超える物件もでてきます。
諸条件を計算する必要はありますが、利回り10％を超えていれば負けにくい勝負ができます。
ただ、利回りが12％を超えてくると再建築不可、擁壁、傾き、市街化調整区域など、何かしらの大きなデメリットを抱えている可能性が高く、そこまで大きな利回り物件を探しあてるのは運が必要でしょう。
融資がつきにくくライバルが少ない
会社員であることを最大限に活かせる理由の一つになります。
一般的に耐用年数をこえた物件には金融機関は融資をだしてくれません。
木造だと22年が目安となります。
一方、しっかりメンテナンスされている物件であれば築30年程度でもまだまだ現役で活躍してくれます。
このような物件としてまだまだ収益性は望めるが、担保評価が伸びない物件に対して、会社員であることの地位を活かして個人枠で融資をひっぱることが重要になります。
個人としての属性として評価が伸びないと貸してもらえないため、フリーでボロ戸建て投資をしているような方は参入しにくい領域になります。
対象となる金融機関はいくつか選択肢があります。
地場の信用金庫、東京を拠点としているが首都圏を営業エリアとしている銀行、地方から進出してきている銀行、ネット銀行などなど。この辺りは別途まとめます。
ある程度の現金が必要
融資と関係してきますが、現在の融資情勢でいうと、だいたい頭金の2割＋諸経費を求められることがあります。
仮に3,000万円の物件だと800万円程度です。
一般的に会社員で浪費をしていない人であればこれぐらいの現金は持っているかと思いますので投資可能になります。
これぐらいの現金を持っていないと築古木造アパートは難しいため、ボロ戸建て投資を選ばざるをえなくなってきます。
短期で減価償却できキャッシュを残しやすい
基本的に耐用年数切れの物件であるため、償却期間が4年となります。
契約時に土地と建物の比率を売主を合意しておくと建物分を減価償却できます。
仮に、3,000万円の物件で土地2,000万円/建物1,000万円とすると、1,000万円を4年で償却するため、年間250万円が減価償却額になります。
減価償却はキャッシュアウトが伴わない経費のため、簡単にいうと支払う税金が減り結果的に手元資金が残ります。
そのため、不動産投資を始めたばかりの方にとってみれば、現金を残しやすく次の投資をしやすくなります。（デッドクロスは注意が必要ですがしっかり頭金をいれておけばそこまで恐れる必要はないでしょう。）
忙しくても対応可能
私もそうですが、会社員の方は本業が忙しくなかなか自由な時間は取れないと思います。
築古木造アパートは、情報がでてきてすぐに物件を見にいき買付をだす、という初動の速さは求められますが、毎週末物件に通ってDIYをするということは基本的にはありません。
なので、忙しい会社員にとって限られた時間を有効に活用できる選択肢といえます。
まとめ
私の勝ちスタイル：会社員という属性を活かして比較的高い利回りを狙える築古木造アパート投資
