私の1棟目をご紹介

私が実際に購入した物件をご紹介してきます。

まずは結論

では、行きます！

同じエリアの物件を探し続ける

不動産投資を検討した人に必ずやってほしいこととして、自分が決めたエリアで物件を見続けるということです。

ずっと売れ残っている物件もあれば一瞬で蒸発する物件があることに気づきます。

これを一年ぐらい続けていると一瞬で蒸発しそうな物件の目星がついてきます。

また、価格が下がれば蒸発するであろう物件もわかってきます。

それがわかってきたタイミングで良さそうな物件があれば手当たり次第に資料請求して現地確認に行きました。

いくつも現地確認をしているとぱっと見で状態の良し悪しがわかるようになってきます。

自宅の近くの物件

融資を引く際に関係してきますが、特に自宅の近くのエリアでよさそうな物件を探していました。

自己紹介の投稿で記載しましたが、すでに築古木造アパートに絞り、その中でも小ぶりな物件に絞っていました。

ここまで条件をきるとなかなかでてきませんが、利回りは低めから検索条件に入れて探すようにしています。

しばらく同じようなで探していたなかで、価格は高めだけど、その他の条件はドンピシャの物件がでてきました。

本物件は売出し価格は2,800万円、表面利回り７％程度とかなり強気な値段設定でしたが、自宅から自転車で5分ほどの距離であったため、資料は取り寄せて現地確認も済ませて、価格の動向を探ることにしました。

価格が下がり始める

私の自宅がある埼玉県南部エリアでは売出しで表面利回り7-8％というのはよくありますが、相当条件が良くない限り買付が入らないため、少しずつ値段を下げることがあります。

本物件の場合、2,800万円→2,600万円→2,400万円と数か月間の間に大きめの値下げをしていたため、割と売主が売り急いでいるのかな、と推察しました。

ただ、仲介会社の担当の方にそれとなく聞いても、売り急いでいるわけではないといわれました。

※その後契約の時に判明するのですが、売主は資産家の高齢者で相続対策もあり毎年少しずつ資産整理をしているとのことでした。毎年少しずつ整理をしていたため、本物件も早々に売ってしまいたいと思っていたようです。

指値を入れて買付をいれる

上記のように割と大きめの値下げをしていたのをみて、1,800万円の指値を入れて買付をだしました。

買付を出したタイミングで仲介にこれまでの買付状況を聞いたところ、2,200万円や2,400万円で買付入ったが、なかなか融資が決まらずに契約に至らなかったとの情報を得ました。

そこで、融資さえつけば割と強気で価格交渉できる余地があると思い金融機関開拓をしました。

地場の信用金庫から前向きな提案をいただく

買付を入れた後は、地場の銀行や信用金庫に電話でアポイントメントをとりました。

中には不動産投資は地主しか対象にしていない、と電話で断られるところまりましたが、数行は話を聞いてくれました。

その後、銀行からは耐用年数が過ぎているとほぼ融資がでないという理由で断られました。

一方、地場の信用金庫からは前向きな回答をいただけました。

信用金庫は自宅が営業範囲内にある、もしくは、対象物件が営業範囲内にある、ことが前提となります。

なので、自宅から近いエリアの物件を探してそのエリアの信用金庫に持ち込む、というのが初めて不動産投資を始める方にとっては一つの武器になります。

信用金庫はこれから始める方の大きな味方になってくれます。

※埼玉南部で金融機関に悩んでいる方がいたら紹介できるかもしれないのでご相談ください。

価格交渉に成功

融資の内諾を得てから仲介業者に連絡をとり価格交渉をしました。

結論として、約2,000万円で着地することができました。

値下げ後の売り出し価格が2,400万円で、買付を1,800万円でだしたことで、それぞれアンカー効果が働いたのだと思います。

2,100万円あたりの着地を想定していましたが、これまで買い付けを入れた方がことごとく融資に失敗していたこともあり、私で決めたいという気持ちが働いたのだと思います。

まとめ

このようにいろいろ紆余曲折ありましたが、初めの1歩を踏み出すことができました。

1棟目を購入するときは、契約の時もこの物件で大丈夫なのか、と不安でした。

事前に収支計算などはしっかりして負ける確率はかなり低いことがわかっていても初めてのことなので不安だったのです。

ただ、小ぶりの物件を探した理由として、仮に購入後に地震がきて建物が壊れたとしても、これまで蓄えた貯金で支払うことができるため、一発退場になる可能性はなかったです。

仮に失敗しても人生を棒にふる規模感を選ばないことも1棟目を選ぶ際には重要かと思います。

だって、明日大地震がくるかもしれませんから、、、