私の2棟目をご紹介

私が実際に購入した物件をご紹介してきます。

まずは結論

では、行きます！

不動産価格が高騰している時期

2019年に1棟目を購入してから次の物件を探していましたが、条件に合う物件はほとんどでてきませんでした。

2019年から2020年は融資が絞られ始めていましたが、まだ不動産価格は高騰していた時期です。

そのため、資料を取り寄せようと思う物件もありませんでした。

そこで、勉強も兼ねて築古戸建てまでリサーチ範囲を広げて探していた時に見つけた物件の一つでした。

ボロ戸建てブームもきていた

かぼちゃの馬車事件以降、融資が急激に冷え込んでいたこともあり、1棟アパートを買えない方々を中心にボロ戸建てブームが流行り始めていました。

イメージとしては数十万円程度のボロ戸建てを自らDIYすることで修繕費用を数十万円以内に抑えて、購入費用＋修繕費を100万円以内にすることで高利回りを達成するという手法です。

ただ、私はフルタイムの会社員であったため到底そのような時間を捻出することはできませんでした。

なので、ボロ戸建て投資家からすると少し価格が高めの300万円程度の物件をターゲットとしていました。

物件状態を確かめたうえで買付をいれる

探していた埼玉県南部でたまに出てくる築古戸建ての価格帯としては500万円～600万円がおおかったです。

この価格だと月10万円ぐらいの家賃を取らないとなかなか厳しくなってしまいますが、ボロ戸建てにそこまで高い家賃を払うエリアでもないため、必然的に指値が必要になってきます。

私が購入した物件も当初は500万円程度で売り出しにでていました。

この価格帯だと外壁や室内がボロボロの物件が多いのですが、本物件は割と大規模なリフォームがされた形跡が見て取れました。

売主様は相続したもののすでに別エリアに住んでおり一度も住んだことがないばかりか修繕履歴も全くわからないとのことでした。

ただ、多くの築古物件をみてくると、ぱっと見で手入れの状態は分かってきます。

また、市街化区域、公道に接していて、再建築可能な物件でしたので土地としては問題なく、出口は実需向けも狙えます。。

この状態であれば高額な修繕費は必要とせずに貸し出せると判断し買付を入れました。

大幅な指値を入れる

売出価格の500万円から300万円弱へ大幅な指値を入れました。

理由はいくつかあります。

一つ目は、売主が相続したはいいけど不要なので、さっさと手放したいと考えていると推察したことです。これは後に契約時の会話で当たっていることがわかりました。

二つ目は、残置物もりもりだったところ、残置物はそのままでいいから値引きしてくれと交渉しました。残地物撤去に40万円程度の見積がでていたようで、これは売主に響きました。

三つ目は、投資用に購入することと築古になれているので購入後にクレームはいれませんよ、と伝えました。契約書上も瑕疵担保免責（契約不適合免責）にしたことで、築古を売却するときのメリットを強調しました。これは仲介業者も同様の説得をしてくれました。

結果的に、少し価格交渉はあったものの約300万円で購入することができました。

残置物撤去費用はできる限り安くおさえる

本物件で一番費用がかかるのは残置物撤去と見込んでいました。

そこで、ジモティー祭りを開催しました。

めぼしい残置物を写真とともに列挙して、早いもの順で無料でもっていっていいですよ、と告知しました。

そうしたところ、計30人ぐらいの方に来ていただき、ほぼゴミのようなものまで持っていただけました。

最後は誰も持って行ってくれなかったものは業者に依頼しましたが、約10万円で処理できました。

余談ですが、引渡し後に室内で金目の物を探したところ20万円程度の現金を発見したため、利回りは向上しました。
（念のため覚書で引渡し後の残置物の所有権はすべて買主になると記載しておきました。）

お試しでDIYに挑戦

築古戸建てでDIYに失敗したとしてもそれほど損害にならないためお試しでDIYしてみました。

主には水栓、換気扇をやりました。
換気扇交換はパカパカはめるだけで簡単でしたが、水栓周りは説明書読んでもわからなかったのでYoutube動画を見ながらやりました。
結果2時間ぐらいかかりましたが、一度やれば次回は30分もあればできる程度の難易度でした。（早い人なら10分もかからないでしょう）

まとめ

自分の勉強も兼ねて築古戸建てを購入してみました。

近年は築古戸建ての価格も上がってきてなかなか利回りが見込める物件は減ってきていますが、これから不動産投資を始めようと考えている方にしてみると、それほど多くの現金を必要としないため、有力な選択肢であるでしょう。

ある程度規模を拡大してくると、1棟アパートと購入にかかる手間は変わらないのに家賃収入は見込めないため、個人的にはよほど条件が良くないと戸建てを買い増すことはないかなと思います。

そう考えると、300万円程度の物件は、ボロ戸建て投資家からすると少し高めだし、1棟アパート投資家からすると手間がかかる割に家賃収入が見込めないため、ライバルが少ないかもしれません。

この価格帯で建物の状態が良い掘り出しものを買えば負ける確率はかなり低いでしょう。