私の3棟目をご紹介

私が実際に購入した物件をご紹介してきます。

まずは結論

では、行きます！

不動産価格が高騰している時期

2020年は相変わらず不動産価格が高騰している時期で、2棟目を購入したタイミングのあたりでこの物件を見つけました。

当初の売出価格は2,000万円程度で売りに出されており、表面利回りは8％程度と、全くの検討外でした。

土地も評価額で4,000万円ほどあり、実需向けに売りに出されていると推測していました。

価格の値下げが複数回続く

当初は検討から外していたためあまり見ていませんでしたが、その後少しずつ価格の値下げをしていることを発見しました。

本土地は間口が狭い代わりに奥行きがあり、実需として購入する場合、250㎡をまるっと購入する必要がありました。

そのため、実需向けになかなか売れなかったようです。

1,000万円あたりで買付をいれる

その後も比較的スピード早く値下げが続き、1,000万円あたりまで下がったタイミングで500万円ほどに大幅指値をいれて買付を入れました。

もちろんローン特約なしで買付しました。

その結果、少し買戻しがありましたが、売主の合意を取ることができました。

売主が売り急いでいた

なぜ大幅な指値が通ったか後ほどわかったのですが、売主が売り急いでいたのでした。

所有者は高齢者で病院に入院しておりお迎えも近そうでして、相続人となる長男の方の売却意思が高かったのです。

所有者の方はこのエリアの地主でいくつか物件を持っているようでした。

その中で、この土地は評価額だけで4,000万円をこえ、相続税路線価は5,000万円をこえます。

つまり、駐車場にしているため収益性は低いのに、評価額が高いため相続税がたくさん発生してしまうのです。

なので、高齢者の親が亡くなる前に現金化して相続税を抑えたいと考えていたのでした。

さらに値引き交渉する

その後、契約を締結したのですが、なぜか契約後に売主が駐車場の月額料金を値下げしていることが判明しました。

購入当初は半分以上空きがあり、少しでも埋めようと値下げしたようでした。

ただ、その値下げの結果、想定していた利回りより下がってしまいました。

そこで、当初計画していた利回りになるようにさらに値下げ交渉を行い契約締結後に減額の了承いただきました。

かなりイレギュラーなケースです。（もちろん口約束にせず覚書にしました。）

インターネットで募集を行い満車へ

購入当初は半分以上空きがあり、現況利回りと満車時想定利回りに大きな乖離がありました。

そのおかげで大幅な価格交渉ができたわけでもありますが、購入後は埋めないと意味がありません。

そこで、インターネット上であらゆる手段を駆使して募集を強化しました。

その結果、ネット経由で募集が増え、いまではほぼ満車をキープできるようになりました。

まとめ

当初は探していませんでしたが、幸運にも利回り30％以上で駐車場用土地を買うことができました。

ただ、かなりいろいろな条件が重なったためこのような利回りが実現しただけで、あまり再現性はないと思います。

利回り30％もあると、4年程度で元金は回収できるので、執筆時点（2023年）だとあと1年ほどで回収できる予定です。

回収後はファミリー向けアパートの建築も考えています。

月極駐車場の投資に関してあまりインターネットでも情報がないため、別途まとめたいと思います。