私の4棟目をご紹介

私が実際に購入した物件をご紹介してきます。

まずは結論

では、行きます！

引き続き不動産価格が高騰している時期

2021年は相変わらず不動産価格が高騰している時期で、3件目を購入したタイミングのあたりでこの物件を見つけました。

当初の売出価格は1,700万円程度で売りに出されており表面利回りは8％程度でしたので、ウォッチリストにいれました。

角地で片側1車線の割と幅員のある道路と面していたため、土地はポジティブ評価でした。

また、徒歩1分ほどのエリアが再開発され、新築戸建てやショッピングモールが整備され近々オープン予定だったたえ、将来的な地価上昇も見込めました。

価格が値下げされたタイミングで買付をいれる

その後価格推移をみていると価格が値下げされて1,500万円ほどになりました。

そのタイミングをみて、1,000万円で買付をいれました。

この時は、売主はほかにも物件を所有しており売り急いでいない、とのことで価格の合意には至りませんでした。

再度買付をいれる

その後数か月経ってもまだ物件が売れ残っており、再度仲介業者に問い合わせをしました。

そうしたところ、売主もそろそろ売りたいと考えているとの情報や、他の買付を入れた方が融資承認がでずにブレイクになったことなど聞きました。

そこで、価格について少し歩み寄って1,200万円で買付を入れました。

そうしたところ、ちょうど退去があり半分程度が空室になったこともあり、売主が歩み寄りの雰囲気をだしてきました。

融資承認を得ておき詳細交渉

このタイミングで並行して融資の事前確認を進めていたこともあり、ある程度融資の目途が立っていました。

そこで、ローン特約なしでよい、と伝えて詳細な交渉に入り、最終的に約1,200万円で合意することができました。

引き渡し後に原状回復をして家賃を値上げして募集開始

無事に引き渡しを終えたあと、まずは空室の室内リフォームを実施しました。

実は一部の部屋を売主の息子が物置にしており、引き渡しのタイミングでこの部屋も退去となり、75％の空室となっていました。

売主は個人管理であり、過去退去があった部屋の原状回復もしていなかったため、一通り張替えをしました。

その後、家賃を10％上乗せして募集開始して、数か月で満室にすることができました。

まとめ

本物件は、当初見つけてから半年間程度動きをウォッチし続けて、ちょこちょこ仲介業者に売主の状況をヒアリングしながら、適切なタイミングで買付を入れて購入することができました。

1件目のアパートもそうですが、より融資の窓口が閉じていることもあり、築古アパートはなかなか融資がつかない状況となっていました。

そこで、会社員の属性を活かして融資承認をとり、価格交渉に持ち込み高利回りを獲得しました。

また、事前検討時に、売主が自己管理していたこと、家賃が相場より低めに設定されていたこともわかっていたので、原状回復後に家賃をアップしてより高い利回りを達成しています。

これよりいい条件の物件はより上級レベルの大家さんに一瞬で持っていかれてしまいますが、いい塩梅の条件であったため、購入することができました。

購入後は満室が継続しているため、いまのところ高利回りでキャッシュを稼ぎ続けてくれています。