初心者必見！不動産購入までの一連の流れ

これから不動産投資をしようと考えている方にとって、不動産投資がいったいどんなものなのか知ることはとても重要です。

その中でも物件を購入するというのは必要である反面、一度経験しないとわからないことだらけです。

一方で、良質な物件は瞬間蒸発してしまう昨今においてはスピードが求められます。

そこで、物件購入までにどんなステップが必要なのか、購入に至る全体像を掴んでください。

物件を探す

すべてはここから始まります。

これから不動産投資を始める方はまだ業者との関係性もないと思いますので、インターネット検索が中心になります。

おススメの手法は、自分が知っているエリアをターゲットエリアを定めて、毎日継続的に定点観察をすることです。

その中で自分が気になった物件は迷わず資料請求をしてください。また、お気に入り登録をしてください。

この作業を繰り返しているとあることに気づくはずです。

それは、そのエリアにおける瞬間蒸発する物件と長い期間残り続けている物件の差です。

それの違いがみえてくると瞬間蒸発する物件＝ほかの投資家に買われている物件の条件がだんだん見えてきます。

そのうち新着物件をみて、10秒以内に詳細検討に進むか検討から外すか、という判断ができるようになります。

まずは、練習も兼ねてほとんどの投資家が見ているポータルサイトを毎日確認し続けましょう。

ただ、ポータルサイトに掲載される物件は上流で拾われなかった物件であるため、良い情報は1/1000程度と考えてください。

現地を確認する

瞬間蒸発しそうな物件であり収支計算もあいそうな物件があれば、すぐ担当者にアポイントメントをとり現地確認しにいきます。

初心者の場合、収支計算の精度も高くないと思いますので、東京もしくは首都圏近郊で表面10％あり、再建築不可等の大きな制約がなければ、まずは現地確認しに行きましょう。

最初は現地確認しに行っても何をみたらいいかわからないと思いますが、何件も現地確認をするうちに、物件状態の良し悪しの雰囲気がわかってきます。

例えば、外壁等が明らかに状態の悪い物件、傾きのある物件、周辺エリアの雰囲気が悪そうな物件、などなど、何件も見ていると過去との比較でわかるようになってきます。

また、仲介業者が専属専任または専属の場合は、担当者が売主の情報を多く知っています。

いまの買付の状況、売主側の情報（業者か、プロ投資家か、素人か）、どれぐらいの指値ができそうか、など、生きた情報を手に入れることができます。

ぜひ、担当者とコミュニケーションを重ねながら自分が想定している価格の目線が現実的なのかどうか確認してください。

買付申込書をだす

できれば現地確認しに行く前にいくらまでなら買付をだせるのか計算しておいてください。

私の場合は、現地確認しに行く際に買付申込書とハンコも一緒に持っていき、買付業者と会話しながらこちらの想定範囲内の価格で買付をだせそうであれば、その場で買付をだします。

これから始めようと考えている方は少し冷静になりたいと思いますが、もし買付を出すのであれば帰宅後その日のうちに出すことをお勧めします。

良質な物件は数日の差が命取りになりますので。

ボロ戸建て等の現金買付以外において、このタイミングでは、特記事項に「ローン特約あり」を必ず記載してください。

金融機関を開拓をする

買付を出した後は金融機関開拓がはじまります。仮に買付1番手だったとしても、待ってくれるのはせいぜい2週間程度です。

その間に現金買付客やより高い価格で融資をつけた客がいればそちらに持っていかれます。時間勝負です。

まずは、自分が住んでいるエリア×物件があるエリアの近くにある地銀や信金に電話しまくります。

また、首都圏の場合、首都圏エリアの不動産融資に積極的な銀行もいくつかあります。

会社員だとそもそも面談にたどり着けるのは1/2程度だと思ってください。

その後、基本的には自分に関する資料と物件に関する資料一式をもって面談にいきます。

自分に関する資料はそれなりに時間がかかるので普段からそろえておくことをお勧めします。

また、居住エリア近くの信用金庫に口座を開設しまとまった現金を入れることをお勧めします。

融資窓口が閉まっている2023年現在、信用金庫はサラリーマン大家の強い味方です。

初めての金融機関の場合、個人審査も行うため、回答までに面談から1-2週間程度はかかってしまいます。

物件の売買契約

晴れて融資仮審査が通った場合、金融機関の担当者から前向きな電話がかかってきます。

その際に、融資期間、融資利率、融資金額は確認してください。

その条件でも収支が回ると判断できれば仲介業者の担当者に融資目途がたったと回答します。（一方、融資NGだったり条件が悪かった場合、仲介業者の担当者に断りの連絡をいれてください。）

その後、売主側と売買価格の最終交渉を行い契約の内諾になり、契約日を売主側・仲介業者と調整して決めて契約を締結します。

その際のアドバイスとして、契約書および重要事項説明書のドラフトを契約締結日の2-3日までには仲介業者から送付してもらって中身を事前に確認するようにしてください。

仲介業者によっては意図的に悪い情報はださないところもありますが、重要事項説明書に記載をしないと責任問題になり最悪の場合免許剝奪リスクがあるため、しれっと重要事項説明書に情報を入れてくることがあります。

その内容を契約当日に説明をされても初めての方の場合判断ができないため、必ず事前に入手し時間をかけてしっかりチェックしてください。

特に、特約部分に重要なことが書かれているケースが多いです。

また、本審査が通っているわけではないため、「ローン特約あり」となっているか必ずチェックしてください。

さらに、基本的には手付金は持参する必要があります。物件価格の5％程度が目安ですが、100万円などの切りがいい数字でよいと思いますので、事前に売主側ご確認してください。

契約書や重要事項説明書にはすべてが書いてあります。それにサインをする以上すべての責任は投資家にあります。

融資本審査を申込み、本審査承認をいただく

契約書および重要事項説明書をもって仮審査OKをもらった金融機関に行きます。

事前の打診でOKをもらっていればそこまで時間もかからず、契約書、重要事項説明書、その他必要な書類をコピーいただきます。

その他書類で何が必要かは担当者によって異なる可能性があるので、売買契約時にもらった資料一式を持っていきましょう。

約1-2週間程度で本審査承認のご連絡をいただけます。

決済＆引渡し日を決める

本審査承認のご連絡をいただけたら融資がでることがほぼ確定しますので、仲介業者に連絡して売主との決済日＆引渡し日を決めます。

融資を利用する場合、融資をだしてくれる金融機関の支店になると思いますが、融資なしの場合は仲介業者のオフィスになることが多いです。

また、金融機関が空いている平日の午前枠で設定することが通常です。

売主が遠方の場合は、持ち回りで契約締結をすることもあり、その場合は売主と会うことはありません。

本審査承認がほぼ通ることが事前にわかっていれば売買契約締結後に事前に決めておいても問題ありません。

売買契約締結日から3-4週間後に設定しておけば問題ないでしょう。

必要に応じて管理会社や司法書士へ連絡する

決済＆引渡しにむけて、自分で指定の管理会社や司法書士に依頼する場合は、事前に連絡しておきます。

新たに始める方は付き合いのある管理会社はないと思いますので、売主の付き合いのある会社があればそこでもいいですし、地場に強い管理会社でもよいと思います。

いろいろ試してみると管理会社の良し悪しもわかってきますが、会社員の方はとにかく時間がないと思いますので、管理会社をいれることをお勧めします。

管理費は家賃の5％が通常で、管理費3％や一部屋1,000円など安く対応してくれるところもあります。

仕事のストレスに加えて大家業のストレスも加わるととにかく大変です。

また、司法書士も業者指定の場合報酬額が高いケースが多いため、近場の司法書士さんへ片っ端から電話してみたりインターネット検索してみてください。

大手事務所よりも個人でやっている方だと比較的安い報酬で受けてもらえることがあります。

融資なしで報酬額3万円、融資ありで報酬5-6万円だと安いといえるでしょう。

金銭消費貸借契約を締結する

決済日＆引渡し日の前にあらかじめ金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。

基本的には通帳と実印・銀行印を持参すれば問題ないですが指定されたものは持っていきましょう。早ければ30分もかからず終わります。

決済＆引渡し

これらの準備をしてきていよいよ決済＆引渡しです。

事前に決めた日時に集まります。

事前に依頼した場合、司法書士は時間通りに、管理会社には30分遅れぐらいで来てもらうとよいでしょう。

司法書士の方に売主の確認をしてもらった後は、金融機関に融資実行をしてもらい、その後は、売主への残金、仲介業者への手数料、司法書士への移転登記費用、などの各種費用の振込を実行します。

売主等への着金が確認できたら決済完了となります。

その後は、対象物件の各部屋のカギ、及び、賃貸契約書原本等の資料一式を受け取ります。

各部屋のカギは予備数も含めてその場で数を確認して売主とも合意します。また、資料一式もこのタイミングを逃すとほぼ手に入りませんので、足りないものがあれば確実に確認してください。

管理会社を呼んでいる場合にはプロの視点でしっかりとチェックしてもらってください。

各種インフラ契約の切り替え

引渡し後はなるべく速やかにインフラ契約の切り替えを行います。

主には、共用部電気、共用部水道、ガスがあり、その他テレビやインターネットなどの契約もあれば切り替えます。

共用部電気の切り替えには、該当の「供給地点番号」がわかっていると話しが早いので、引渡し日までに確実に聞いておきましょう。

共用部火災保険契約

引渡し後に共用部の火災保険にも入っておくことをお勧めします。

築古アパートの場合、昨今だと民間の火災保険の値上がりが続いているため、県民共済も一つの選択肢になってきます。

県民共済は広さあたりの掛け金という考え方のため、築古でも保険料が高くなることはありません。また、築古だと物件価格も安く購入していると思いますので、県民共済の保険額十分賄えます。

一方、新築だと建物価格が高く県民共済で賄うことはできないので民間の火災保険になると思います。

入居者へ振込/引落しの変更通知をだす

ほとんどの場合、契約日当月まで、もしくは、契約翌月までは売主への家賃支払いとし、決済時に清算します。

そのため、その後の月から買主の新しい口座へ家賃を支払っていただく必要があり、その通知を各入居者へ行います

また、生活保護受給者がいて直接徴収している場合、管理している施設に連絡して支払い先の変更をしてもらう必要があります。

上記に関しては管理会社がいればお任せすることができるはずですが、お忘れないようにしてください。